ivan02的部落格

準備那些東西才能辦理房屋貸款 :

基本需準備之證件 :

u 土地及建物登記簿謄本

u 地籍圖及平面圖

u 分區使用證明

u (以上資料全省本公可代為申請, (02)2361-6347, 價格公道)

u 身分證影印本正、反面，土地及建物所有權狀影本，去年度薪資扣繳憑單影本或最近半年主要往來銀行存摺影本，另外再填寫一份貸款申請書即可。

u 買賣件則多準備買賣契約書影本。

u 轉貸件則多準備最近半年還款紀錄。

u 不動產出租則多準備租賃契約書影本。

u 若在同一金融機構貸款額度合計超過1000萬者，需補交薪資所得證明影本(至國稅局申請報稅證明)

u 印鑑證明, 印鑑印章

u 保人需準備之證件 : 1. 身分證正本 2. 印章 3. 薪資所得證明影本

文件與資料的完整及齊備性，影響審理及撥款速度，提出貸款申請後，仔細審查所有文件及資料是否齊備。身份證、印章、在職證明、薪資單、所得稅報稅證明…等各項資料是否都已完妥。

為何辦理房貸還要準備一堆財力證明 :

財力證明只是做為您還款來源的佐證與參考，您提供的資料越詳盡，會讓您申貸的過程更順利，更迅速。

提供財力證明，會不會對我的報稅會有影響 :

銀行跟稅捐單位是沒有關係的，這些財力證明只是提供銀行做核准案件的參考，銀行有保密的責任，不會外流。

通常一般案件作業時間大概多久可以撥款 :

如果您資料齊全，又沒有任何信用上的問題，不需代償的案件，大概10個工作天，如果需要代償的話，大概要14個工作天。

申辦房貸時須注意哪些事項 :

一般來說,申辦房貸時需注意的事項大約有以下幾項:

u 房貸期限 : 一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。房貸年限愈長，每月所須償還的貸款金額愈低，但相對地所需支付的利息也會比較多，因次建議房貸戶在決定房貸期限時,應事先將不同年限在利息支出的差距了解清楚,再依通貨膨脹及個人經濟狀況等決定貸款期限會較妥當。

u 蒐集房貸利率 : 利率高低是決定每月需償還貸款金額最直接的因素,建議房貸戶需多蒐集市場上房貸產品資訊及相關利率,舉例來說, 以貸款金額200萬元來說,若能申請政府2000億的優惠房貸專案, 每月可省下約$2,306元(假設貸款期限:20年, 2000億房貸利率為2.8%, 銀行利率為5%).

u 最高可貸金額 : 可貸金額會依產品類型,個人信用或與銀行之間關係是否良好而有所不同,因此房貸戶可事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額,才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機.

u 慎選房貸種類 : 目前市面上貸款產品琳琅滿目,尤其最近最受歡迎的指數型房貸產品,更是價格廝殺激烈,建議房貸戶可就有興趣之房貸產品請教專家或自行試算,多比較才不會吃虧.

u 還款方式比較 : 使用最普遍的還款方式有本息定額攤還, 本金定額攤還及附加寬限期攤還等, 房貸戶可事先自行試算幾種還款方式的差異,再依個人經濟狀況選擇最有利的方式.

u 其 他 : 如銀行是否提供代償服務(若有是否須繳納代償費用),房貸戶欲提前清償貸款時是否須另繳違約金等.

房屋貸款可以貸多少金額 :

u 一般大概是市價七成左右，不過銀行會參考估價的結果及客戶個別的信用、財力狀況而定。

u 貸款金額銀行可先約略的幫您計算，請您先把權狀影本傳真給銀行，銀行會先為您做財務規劃，讓您的不動產得到最大的效用。

如何增加房屋貸款額度 :

一般銀行在民眾辦理房貸時通常會考慮以下因素,來決定最後的核貸成數或金額:

u 產品屬性 : 若為轉手性強的產品（如公園住宅、學區住宅等）、地點佳的產品（如市區精華路段旁）、抗跌性強或是格局佳的產品，一般銀行都會給予較高的貸款成數;但若為特殊產品(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等),通常是不易核貸到七成,這是購屋者必須事先考量清楚的.

u 個人信用狀況 : 若借款人的還債能力佳（如附上財力證明、扣繳憑單），或是長期還債能力較佳的職業（如公教人員、律師及會計師等專業人員）都是比較容易取得較高的貸款成數的。相對地，若貸款人的職業較無保障，或是欠缺財力證明（諸如一般自由業者），在貸款的成數是較不利的。當然除了透過上述產品佳或是信用評等佳的方式來爭取較高額度外(一般為七成)，也可透過以下方法來增加貸款額度：

u 建立與銀行之間的良好關係 : 不論是透過長期定存，或是與銀行來往頻繁且信用狀況良好方式，與銀行間建立密切的關係可在需用時發揮作用,而且是增加貸款額度的最佳途徑。長期定存,大額活期儲蓄存款, 與該行權限負責人維持良好關係(如分行經理) …..等.

u 增加擔保人 : 保人越多(如二人或二人以上)，或保人名下有不動產或其他資產証明者，通常是可爭取到較高貸款額度的，2人(含)以上連保增加0.5~1成，連保人若出具不動產證明，條件將形更佳，如請王永慶作保要貸多少有多少。

u 增加抵押品 : 可提供其他不動產抵押來提高擔保設定。

u 縮短房貸攤還年限 : 以縮短銀行放款回收時間，幫助銀行降低逾放的風險，亦是增加額度的方法之一。

u 辦理其他貸款 : 這是增加貸款額度最快的方式,如辦理信用貸款(信貸利率約為8.5%~13.5%，貸款年限5年內，貸款金額約在1百萬元以內);或二胎貸款(二胎貸款意即同一抵押品向銀行申請第二順位貸款，銀行通常會按照估算的房屋殘值評估貸款金額，一般約在30~150萬元，還款年限在5年以內，貸款利率約為12%~20%)。

u 透過大型房仲業者 : 大型房仲業由於案量大且案源穩定，加上完善的產權審查及屋況調查，相對地降低銀行授信風險，因此一般銀行通常願意提供較佳的利率及較高的貸款額度。

u 提高房貸利率 : 以自願提高利率增加額度的方式亦是一個可行的方法，這必需配合貸款人的自身條件、償債能力，進一步與銀行洽談，通常提高之利率約在一碼左右，可增加之房貸額度約為0.5~1成.

u 信用貸款 : 同一抵押品可向銀行申請短期信用貸款，貸款利率約為5.5%~10.5%，貸款年限為1~7年不等，貸款金額約在1百萬元以內(高薪穩定職業最高可貸3百萬元，如醫生、律師).

何種情形下，無法獲得銀行貸款 :

u 填寫貸款申請表時，有蓄意隱匿或不實之情形者。

u 最近一年內有存款不足退票紀錄者。

u 信用卡有被強制停卡紀錄者。

u 銀行貸款繳款有延滯紀錄者。

u 其他債票信用不良者。

房屋貸款是不是可以貸款二十年 : 原則上沒有問題，不過還是要看您房子屋齡有多久。

貸款利率為何每個人皆不同 :

原因為每個人的情況皆不同，影響因素包括過去信用記錄、服務的公司、薪資、年資、公司是否有為你投保勞健保、負債狀況、銀行業務往來程度、借款時間長短、是否提供擔保品，擔保品類別等，若是公司行號要參考的條件就更複雜了，故依每個個案風險程度高低，銀行的風險不同，適用的利率也不一樣。

房屋貸款可否只還利息 :

可以，但建議視您資金寬鬆狀況，選擇合適還款方式。一般銀行會建議客戶本息攤還，但如果您有特別考量，銀行還是有三年的寬限期。

先還息再本息攤還和一開始本息攤還那一種好 :

看您的財力狀況而定，不過，一般銀行會建議您以本息攤還的方式償還較好因為您前三年只繳息沒有還本，只是多負擔三年利息，並不划算，後面幾年再本息攤還時，每個月的負擔會較重。

房屋貸款利率大約可分為以下三種:

u 貸款固定利率：顧名思義,貸款固定利率係指利息計算方式採用固定不變的利率來計算，在與銀行約定的償還期限內不論市場利率如何變化，利率都不會跟著變動.

u 貸款機動利率 : 與上述固定利率相反,在與銀行約定的償還期限內,市場利率是跟著基本放款利率加減碼而變動,如基本放款利率減一碼、基本放款利率加0.2等等.

u 分段式利率：通常是用於優惠利率部份,比如說優惠期前幾年分成幾年不同的固定利率，而優惠期後的利率則按各家行庫基本放款利率浮動.

至於該採用何種方式較伐算呢?如果您認為未來利率水準波動不大、或即將往下走，建議房貸戶可選擇「機動利率」；而如果您認為利率目前處在低檔、未來利率是會上揚的狀況時，則建議房貸戶可選擇「固定利率」計息方式以鎖住低利率，讓未來幾年的房貸享有固定低利的優勢，就可省下一比可觀的費用。

每月繳月付金（房貸本利）要怎麼付款 :

銀行會幫您在銀行開一個活儲戶頭，您只要把足額的錢存在此戶頭裏，到繳息日時銀行就會自動扣款，您也可以親自來銀行繳款、郵局劃撥、電匯或開分期票，不過還是用自動扣款或開分期票方式比較好，比較不容易忘記，才不會因為遲延繳款影響您個人的信用狀況。

房貸在銀行貸了三年，只繳利息沒有還本，這幾年房價下跌，不知道還能不能貸到原來的金額 :

銀行銀行有一個「平轉專案」，只要您繳息正常，擔保品自住，有正當職業，沒有信用不良記錄，歡迎您轉貸到銀行銀行，成數額度儘量幫您爭取。您是不是將權狀影本傳真過來，我替您算一算。

一次最好只申請一家銀行，不可抱著一魚多吃的心態 :

當你向銀行申請並填送貸款���請表後，銀行會透過【財團法人金融聯合徵信中心】的電腦資料庫，查詢你的個人信用記錄。因此任何您的信用資訊都會被記錄在資料庫中，如信用卡繳費狀況、與金融機構借款往來記錄、票據使用情形等，都被完整紀錄下來。另，當銀行查詢你的個人信用記錄時查詢時間及銀行名稱，會完整記載於資料庫中。所以當你同時向多家銀行申請貸款，銀行之間亦能清楚知道你也同時向其它同業申貸中，如此可能會給金融機構不好的印象，是否信用有瑕疵、是否有分散借款之企圖，反而會減低銀行承做貸款意願，其實你只要針對最合適的銀行，申請即可。

暫時無法繳清貸款或卡債，要如何補救 :

若暫時資金週轉不順或失業等原因，導至無法順利繳還貸款本金或利息，建議你決不要避不見面，可嘗試跟銀行溝通解釋無法還款原因，只要你提出可行的還款計劃，比如延長貸款期限來降低每期應繳金額、延長寬限期、改變繳款方式等，若你能充分展現還款的誠意，大部份銀行應該是能接受而暫緩對你進行法律程序的措施。

u 立即主動與銀行共同討論清償方案: 如雙方約定好幾年內只繳利息，不需還本，這樣可以馬上減輕每月貸款負擔, 對房貸戶及銀行而言都不失為一個好辦法. 否則房子一旦被拍賣，除銀行不一定能收回本金和利息，也可能拖很久還賣不出去，導致銀行逾放比升高，對銀行也是不利的。只要表達出還錢誠意，銀行大都願意通融，延長寬限期，先分期付款還利息，本金延後再還。因為不還錢的人太多了，而有能力、有誠意還錢的人並不多，只要有工作，同時表達還款誠意，銀行大都可以商量。

u 如不理銀行，若是連利息都還不出來，一旦過了6個月逾期繳款期限，銀行將著手進行抵押品房屋拍賣動作。此時，屋主可別以為拿房屋抵債就沒事了，事實上，在房屋拍賣出去前，利息還是持續在累積中。所以主動找銀行攤牌協議，是最佳策略。或要求重訂利息 更換契約，就是將原房貸契約結束（以屋抵債）。至於還積欠的利息部分，請求銀行打個折，重新換張信用貸款契約，而且利息重訂（愈低愈好，才還得起）。如果沒有換約，銀行會永無止盡地追著你討債。

u 銀行催債不可恐嚇 房子被法院拍賣，接到銀行催收部門來電說：「你欠銀行的利息錢沒有還，你最好主動還錢，不然，如果討債公司去要錢，你就很難看了。」這是許多欠銀行債務的人，接到的催收電話內容。但一般合法的銀行，並不會以這種方式來討債。如果銀行催收部門持續以恐嚇方式打電話來要債，建議準備好錄音筆，當催收人員又要搬出討債公司等字句時，立即錄音下來，作為自保。

u 對於許多年輕人常積欠的信用卡、現金卡債，銀行可以透過法院，每個月強制扣1/3薪水。不過通常銀行在亮出這項狠招時，還是會先與債務人聯繫。

u 提醒房貸客戶，欠錢一定要還，尤其要把握房屋拍賣期間的黃金時期，與銀行協議還款方式。一來可以要求停止計息，二來請求利息打折。最重要的是，一定要記得更換契約。記得拿還款協議書，還款協議書，這個協議書證明個人的還款記錄。未來當欠債人還清債務時，才有憑據證明自己沒有欠債。催收人員最擔心債務人沒工作，因此，有薪水的債務人有籌碼與銀行進一步談判。至於還款的方式，則依個人經濟能力而定，以還一個月薪水的方式還款；或者要求分期付款，每個月分期攤還3000元或5000元。

u 如果房子已經進入拍賣程序，而房貸戶事後反悔時，希望從法院撤回，此時就必須負擔千分之一的法院執行費用，還必須繳一部分利息，才可以中斷拍賣程序。此外,有民眾以為只要直接將房子交給銀行拍賣，這樣就可直接將貸款清償，但類似的做法是無法解決所有問題，如果您的房子拍賣後，在扣除利息及費用外尚有欠款時，銀行仍會定期地清查您(舊貸戶)的財產，直到還清所有剩餘的餘額為止的。

欠債記錄一輩子甩不掉 :

台灣的聯合徵信中心，完整記錄個人的信用記錄，包括逾期繳款、支票跳票、信用卡逾繳等記錄一應俱全。即使已還清債務，這份個人信用記錄依然會跟著你一生，當銀行在核定持卡人的刷卡金額時，也會依此為參考，評定你值多少錢。

信用影響借貸額度，民眾必須注意的是，個人的信用記錄跟你一生，別以為不使用信用卡、不與銀行打交道，過去的債務就能一筆勾銷。銀行放款部門指出，不僅是欠債未還的記錄，即使是欠債已還，甚至曾經有過支票退票、補票的記錄，也全都在聯合徵信中心？一項也漏不掉。凡是有欠債未還記錄者，不但無法向銀行借錢，也辦不到信用卡。當個人債務還清時，債權銀行會註銷你的欠債記錄，而個人的欠債記錄註銷滿半年後，銀行才會核准你申請信用卡。但是，只要曾經有過欠債未還記錄，銀行在核定你的刷卡金額，或是房屋貸款金額時，都會特別關照一下。相對而言，個人信用曾經有瑕疵者，所能借到的錢也會被打折扣。

何謂房貸提前清償違約金 :

當房貸戶提前還款時,勢必會影響銀行後期的利息利潤，因此銀行會向房貸戶收取一筆違約金，金額大約是貸款金額的1%或加付一個月利息.而這筆費用通常在舊貸戶欲轉貸其他銀行時會發生,對於欲轉貸之客戶不可不知.

但基於保障房貸戶權益,行政院公平交易委員會也於去年通過「金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件處理原則」，規定金融業者在辦理「限制清償期間」房貸時，應向借款人「書面說明」利率計算方式及貸款條件，並提供「得隨時清償」的貸款條件供借款人自由選擇，只要是目前還存續的房貸
以下文章來自: http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1005011600617

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